Entenda como diminuir ou negociar o custo de ocupação

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Se você trabalha no varejo e/ou é um franqueado, já ouviu falar no custo de ocupação. Esse é um dos pontos essenciais para o sucesso do negócio, porque pode impactar significativamente as finanças da empresa.

O objetivo, portanto, é reduzir esse custo, especialmente em tempos de crise. É assim que você conseguirá aumentar a sua lucratividade e ter um retorno maior com o seu estabelecimento.

Porém, caso não saiba o que fazer, neste post vamos apresentar o conceito desse tipo de custo, seu impacto nos negócios e como é possível negociá-lo e até reduzi-lo. Então, vamos lá?

O conceito de custo de ocupação 

Esse gasto é relativo às lojas em shoppings, que precisam pagar uma taxa para manter o ponto comercial nesse ambiente. O valor cobrado é variável e, por isso, existem dois conceitos utilizados: 

  • soma do aluguel e demais encargos, como contribuição ou fundo de promoções e despesas;
  • custo do aluguel, somente.

Devido a essa diferença de entendimento, há muita variação nos percentuais cobrados — o que abre margem para negociação. Em alguns casos, a quantia é tão alta que inviabiliza a continuidade do negócio.

A representatividade do custo de ocupação para as finanças

Na maioria das situações, esse custo costuma representar 20% do faturamento bruto. Isso significa que os franqueados têm um impacto muito grande em sua rentabilidade, o que impacta a viabilidade das operações.

De acordo com o consultor do Sebrae Nacional, Antônio Castilho Martins, o ideal é que o custo não ultrapasse 5% do valor bruto das receitas. Em empresas que têm vendas muito fortes, inclusive pelo ponto comercial bem localizado, o percentual deve chegar a, no máximo, 7%. 

Como é possível perceber, a diferença entre o ideal e o que é efetivado é bastante grande. Nesse momento, reforça-se a necessidade de negociar e diminuir o percentual incidente para assegurar que o seu negócio tenha boa lucratividade e rentabilidade.

Essa situação também ocorre devido ao período de crise. Com o aumento dos gastos em geral, o custo do aluguel também aumentou, o que impactou diretamente o valor relativo à ocupação.

Segundo uma matéria do jornal Diário do Comércio, em 2012, esse custo ficava entre 8% e 10% e, em 2014, já alcançava 25% do faturamento. É importante lembrar de que essa é um dos elementos que compõem o ponto de equilíbrio para o shopping center.

Apesar disso, uma prática normal do mercado é a renegociação sempre que há necessidade por parte do shopping ou do lojista. Essa é uma brecha para que você tente reduzir o custo. No entanto, há mais atitudes que podem ser tomadas.

As formas de diminuir o custo de ocupação

A economia brasileira está voltando a ter resultados positivos, mas os lojistas ainda sofrem os impactos negativos da crise. Nesse cenário, algumas possibilidades para beneficiar os lojistas estão aparecendo:

Renegociação do custo de ocupação

Essa é a melhor maneira de reduzir os gastos com ocupação, sendo que a prática é especialmente adotada nesse período de crise. Inclusive, há redes de franqueadores que destacam ter conseguido diminuir o gasto em até 50% devido ao descompasso entre o valor de locação do estabelecimento e o faturamento empresarial.

Mesmo com essa possibilidade, a chance de renegociação ainda é pequena em muitos casos. O shopping analisa cada caso individualmente para determinar se é possível fazer a redução e der quanto ela será. Ou seja, não há garantias de que a estratégia surtirá efeito.

De modo geral, a redução do valor varia conforme o faturamento da loja e do shopping e a evolução do custo. 

Diminuição das despesas dos shoppings com condomínio

A ideia parte da direção do próprio shopping center, que diminui o valor da locação do ponto comercial. Em alguns casos, a diminuição pode ser de até 50%, a fim de equilibrar os reajustes feitos nos últimos anos.

Em outros locais, a proposta é que o lojista pague apenas o fundo de propaganda, o condomínio e o aluguel. Nesse caso, os dois primeiros itens fazem parte do valor relativo à ocupação. Em outras palavras, há isenção de alguns encargos, mas ainda há cobranças de modo que as duas partes tenham benefícios.

Vale a pena destacar que a diminuição do custo com o condomínio é uma das estratégias principais na atualidade. Dentre as possibilidades para alcançar esse objetivo, estão:

  • adoção de placas solares para reduzir os gastos com energia elétrica;
  • reutilização de água da chuva;
  • contratação de uma administradora única para mais de um empreendimento;
  • substituição das lâmpadas pelas de LED;
  • revisão de contratos com fornecedores;
  • redução de equipes, por exemplo, da segurança.

Renegociação do contrato de aluguel

Esse item também impacta o valor de ocupação e deve ser negociado no momento da renovação do contrato. O objetivo é assinar o contrato que esteja mais alinhado à realidade do mercado.

Há casos, por exemplo, em que o novo locatário do espaço assinou o contrato com um valor reduzido em 30%. Outra estratégia utilizada para marcas mais relevantes e que interessavam para o mix do shopping foi a montagem de parte da loja com aportes do shopping. Nessa última situação, o percentual de auxílio variou entre 25% e 35%, segundo matéria do Portal do Franchising.

Como você pôde perceber, o gasto relativo à ocupação é muito grande e impacta significativamente o resultado dos estabelecimentos, especialmente dos franqueados, que ainda precisam pagar outras taxas, como a de franquia e a de royalties.

Adotar uma estratégia de renegociação ou diminuição do gasto é fundamental para sobreviver em meio à crise, já que houve queda nas vendas e, por consequência, do faturamento.

Um ponto a favor dos franqueados é o reconhecimento da marca, que, por ter relevância, tende a oferecer uma chance maior de redução dos valores cobrados pela importância que tem para o shopping. Então, aproveite essa carta na manga e negocie.

E no seu negócio, qual é o impacto do custo de ocupação? Pense sobre o assunto e administre bem as finanças do seu negócio. Para ajudar na sua empreitada, veja os primeiros passos para acertar na gestão financeira no varejo.

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